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Börse aktuell: Tanz auf dem Vulkan am Bondmarkt
An den globalen Anleihemärkten brodelt es. Die langfristigen Kapitalmarktzinsen weisen steil nach oben. Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen stieg in der ersten Oktoberwoche auf 5,36%. Die Verzinsung der 30 Jährigen lag zeitweise bei 5,73%. Das sind Niveaus, wie es sie vor Ausbruch der Finanzkrise vor 20 Jahren gab. Die europäischen und asiatischen Märkte können sich dem Sog des weltgrößten Bondmarktes kaum entziehen. Im Gleichschritt ziehen die Zinsen für klassische Unternehmenskredite, Verbraucherkredite oder Hypotheken an.
Verwunderlich ist allerdings, dass die Aktienmärkte die Krisensignale übersehen, gar ignorieren. Ungeachtet der tektonischen Verschiebungen an den Märkten für Schuldverschreibungen befinden sich viele Börsenindizes in der Nähe der Rekordhöhen.
Man kann es auch so formulieren: Anleihe- und Aktienmärkte sprechen unterschiedliche Sprachen. Erstere verlangen fast täglich Risikoaufschläge für ein System, das an seine Grenzen gerät. Zweite scheinen in den besten aller möglichen Welten, bestehend aus steigenden Unternehmensgewinnen, atemberaubendem technologischem Fortschritt im Bereich KI und entsprechenden Produktivitätssprüngen. Wer hat also recht?
Vieles spricht dafür, dass die Börsianer einen Tanz auf dem Vulkan vollführen. Denn steigende Kapitalmarktzinsen sind für gewöhnlich Gift für Aktien, da beide Anlagekategorien um Investorengelder konkurrieren.
Das Epizentrum des Bondbebens jedenfalls liegt eindeutig in den USA, ausgehend von jenem Präsidenten, der versprochen hatte, die Kreditkosten zu senken. Die Politik Donald Trumps bewirkt das Gegenteil: Rapide steigende Staatsverschuldung, wachsende Inflationssorgen, schwindendes Vertrauen in die Nachhaltigkeit des staatlichen Finanzgebarens und Krisenmanagements sind ein gefährliches Gemisch.
Die steigenden Anleiherenditen sind Symptom dieser Entwicklung – und am Ende untrügliches Zeichen für eine neue Ära, in der Kapital wieder einen Preis hat. Man kann das als endgültige Rückkehr zur historischen Normalität nach einer Nullzinsphase infolge der Finanzkrise interpretieren, wäre da nicht der erhebliche Vertrauensverlust in die staatlichen Institutionen – allen voran in die der größten Volkswirtschaft der Welt.
Dabei sind sich die Finanzakteure nicht sicher, welche der Botschaften aus den USA irritierender sind:
Dass erstens US-Finanzminister Scott Bessent von sich behauptet, er sei der „Chef im Ring“, und neuerdings lang laufende Staatsanleihen kaufen lässt, um sie durch kurzfristige zu ersetzen. Ein allzu durchsichtiges Manöver, um die Zinslast zu drücken. Der Staat erhält kurzfristig günstigere Finanzierungskonditionen, allerdings zu einem großen Zinsänderungsrisiko. Denn steigende Zinsen schlagen so viel schneller auf den Haushalt durch.
Und schlimmer noch: Bessent hat die Akteure geradezu ermuntert, gegen das mächtige Treasury zu wetten.
Mindestens ebenso irritierend ist zweitens, dass der Präsident die US-Notenbank FED weiterhin zu Zinssenkungen nötigen möchte, obwohl das eindeutig das Mandat der FED, nämlich die Inflation zu bekämpfen, konterkarieren würde. Die Unabhängigkeit der wichtigsten Notenbank der Welt steht zur Disposition. Allein das ist ein alarmierendes Signal für eine Volkswirtschaft, die dank Dollarprivileg seit Jahrzehnten weit über ihre Verhältnisse lebt und mehr denn je auf ausländisches Kapital angewiesen ist.
Und es ist schließlich drittens vor allem die Schuldendynamik selbst. Haushaltsdefizite von sechs Prozent – Tendenz steigend, eine Staatsverschuldung von mehr als 40 Billionen Dollar, fast 130% der Wirtschaftsleistung – das alles ist nur noch unter der Voraussetzung tragbar, dass erstens die Zinsen nicht noch weiter steigen und zweitens die USA ihr Wachstumstempo aufrechterhalten. Das wiederum hängt davon ab, ob die gigantischen KI-Investitionen, die rund ein Drittel des amerikanischen Wachstums tragen, den erhofften Produktivitätssprung bringen oder sich überhaupt rechnen.
Dass die Lage kritischer wird, zeigen die Auktionen amerikanischer Langfristbonds, die auch für das Leitwährungsland USA längst kein Selbstläufer mehr sind. Seit Jahren bereits geht die ausländische Nachfrage nach US-Bonds zurück: Internationale Anleger halten inzwischen nur noch rund 30% der US-Staatsanleihen, 2015 waren es noch 50%. China hat sein Portfolio auf jetzt 618 Milliarden Dollar fast halbiert. Der größte US-Gläubiger Japan wollte sich von einem Teil seines mehr als eine Billion Dollar schweren Portfolios trennen, um seine Währung zu stützen. Bessent intervenierte schließlich zugunsten des Yen, nur damit Japan bloß keine US-Bonds auf den Markt wirft. Der Druck im Vulkan steigt.
Frankreich: Es brennt an vielen Stellen
In Frankreich brennt es aktuell nicht nur auf den Straßen, sondern auch an den Finanzmärkten: Die Anleihemärkte sind nervös. Die Renditen für französische Staatsanleihen mit zehn Jahren Laufzeit erreichen mittlerweile 5,0%, während deutsche zehnjährige Staatsanleihen unter 3,5% rentierten.
Der französische Staat zahlt somit höhere Zinsen als Italien oder Griechenland trotz höherer Staatsschuldenquoten dort. Allerdings sind die Staatsschulden Griechenlands weiterhin stark rückläufig, und Italien kann seine Staatsschuldenquote zumindest stabil halten. Die Schuldendynamik des französischen Staats ist hingegen atemberaubend hoch, und die französische Politik zeigt keine Bereitschaft zu selbst nur geringen Konsolidierungsschritten.
Allmählich wächst daher die Angst in Europa vor einer erneuten Staatsschuldenkrise. Dieses Mal wäre vieles anders, denn im Falle Frankreichs handelt es sich um einen großen Staat mit in absoluten Beträgen enorm hoher Verschuldung. Frankreich könnte in der Tat „too big to save“ sein.
Hinter der Stabilität der Euro-Zone steht vor allem die hohe Bonität Deutschlands, dessen Wirtschaft jedoch schwächelt. Als Rückgrat der Europäischen Währungsunion könnte somit selbst Deutschland überfordert sein. Noch gelten deutsche Staatsanleihen als sicherer Hafen. Je stärker sich die Situation in Frankreich zuspitzt, umso deutlicher werden die Investoren die strukturellen Schwächen der deutschen Wirtschaft aber erkennen und gegebenenfalls neu bewerten.
Erste Rufe werden daher nach einem Eingreifen der Europäischen Zentralbank (EZB) laut. Die Bank of England hat ihr Quantitative-Tightening(QT)-Programm bereits unterbrochen und den Verkauf von Staatsanleihen eingestellt. In der Folge kam die Forderung auf, die EZB solle ebenfalls ihr QT-Programm beenden. Die EZB lässt aber bloß fällig werdende Anleihen in ihrem Portfolio auslaufen, ohne sie zu ersetzen. Faktisch wird sie also aufgefordert, ihre Anleihekäufe wieder aufzunehmen.
Im Rahmen ihrer bisherigen Möglichkeiten und mit den vorliegenden Instrumenten ist dies der EZB verwehrt. Die Outright Monetary Transactions (OMT) erfordern nach den von der EZB festgelegten Voraussetzungen, dass der Staat, den die EZB stützen soll, zuvor ein Programm des Europäischen Stabilitätsmechanismus (ESM) akzeptiert hat. Davon ist Frankreich weit entfernt.
Erstens hätte der französische Staat genügend Möglichkeiten, völlig autonom aus seiner Schuldenkrise zu entkommen, wenn die erforderlichen Maßnahmen zur Konsolidierung des Staatshaushalts eingeleitet würden. Zweitens ist Frankreich wohl derjenige Mitgliedstaat der EU, der am wenigsten bereit ist, seine Souveränität beeinträchtigt zu sehen. Und ein ESM-Programm wäre genau das. Für die EZB bedeutet das ein Dilemma.
Unsere Einschätzung:
Aktuell macht Frankreich keine gute Figur. Die Hütte brennt, aber die Politik reagiert gelähmt. Angesichts der schon jetzt massiven Ausschreitungen, will niemand der Bevölkerung weitere Zumutungen abfordern, um den Staatshaushalt zu sanieren. In Deutschland gibt es zumindest Reformbemühungen, in Frankreich ist nur noch Stillstand. Die Finanzmärkte werden das früher oder später bestrafen.
Immobilien: Erbbaurecht - Günstiges Wohneigentum mit Fallstricken
Der Traum vom Eigenheim rückt für viele Normalverdiener in Deutschland immer weiter in die Ferne. Schuld daran sind auch die hohen Grundstückspreise. So scheint es eine verlockende Alternative zum Kauf einer Immobilie mit Grundstück zu sein, Wohnungen oder Häuser zu kaufen, die auf Erbbauland stehen. Man spart zunächst Geld, aber zahlt sich das am Ende aus? Worauf sollten Käufer achten?
Grundsätzlich kauft der angehende Eigentümer die Immobilie ohne das Grundstück. Das wird quasi für einen langen Zeitraum dazu gemietet, gegen eine jährliche Pacht. Die beläuft sich in der Regel auf etwa drei bis fünf Prozent des Bodenrichtwerts pro Jahr, nach Angaben des Deutschen Erbbaurechtsverbands waren es zuletzt im Bundesdurchschnitt 3,7%.
Immobilienbesitzer müssen beim Kauf also zunächst weniger tief in die Tasche greifen. Sie zahlen dafür aber jedes Jahr Miete an den Erbbaurechtsgeber, meist Kirchen oder Kommunen, seltener Privatpersonen. Üblich sind Erbbauverträge über 99 Jahre, es gibt aber auch kürzere Laufzeiten.
Ob sich der Kauf einer Immobilie auf Erbbauland langfristig rechnet, hängt von vielen Faktoren ab. Einer der wichtigsten ist der Zins. Manche Kommunen wie Hamburg oder Köln verlangen nur 1,5%, andere 5%. Der Zins kann über die Jahre hinweg zudem durch sogenannte Wertsicherungsklauseln steigen. Der Erbbauzins orientiert sich am sogenannten Bodenwert, der mit der Inflation steigt. Allerdings steigt der Zins nicht automatisch mit. Der Erbbaurechtsgeber darf ihn nur alle drei bis zehn Jahre anpassen, abhängig davon, was im Vertrag festgeschrieben ist.
Ob ein Erbbaugrundstück ein finanziell besseres Geschäft darstellt als ein Grundstückskauf, lässt sich nicht pauschal beantworten. Käufer müssen das individuell kalkulieren lassen. Allerdings sollten Kaufinteressenten beachten: Während ein gekauftes Grundstück in der Regel nach 20 bis 30 Jahren vollständig abbezahlt ist, laufen die Kosten bei einem Erbbauvertrag die komplette Laufzeit über weiter. Und: Am Ende haben sie kein Eigentum, sondern wohnten lediglich zur Miete auf dem Grundstück.
Wer es sich leisten kann, ist langfristig mit dem Kauf eines Grundstücks oft bessergestellt. Andererseits ist es für Menschen mit kleineren Einkommen oft die einzige Möglichkeit, überhaupt zu Wohneigentum zu kommen.
Käufer, die auf Fremdkapital angewiesen sind, müssen bei der Finanzierung allerdings mit Nachteilen rechnen: Banken sind bezogen auf Erbbaugrundstücke skeptisch. Die Bewertung von Erbbaurechten bereitet in der Bankenpraxis Schwierigkeiten. Der Grund: Der Verkehrswert einer Immobilie auf Pachtgrund ist deutlich geringer als der eines vergleichbaren Hauses mit Grundstück.
Je nach Vertrag haben die Erbbaurechtgeber zudem spezielle Ansprüche an die Immobilien. Nicht zuletzt deshalb ist die Finanzierung bei Erbbaugrundstücken teurer. Liegt der ermittelte Wert des Objekts unter dem Fremdkapitalbedarf, kann es schwierig werden, überhaupt eine Finanzierung zu bekommen.
Ein wichtiger Faktor ist eine ausreichende Laufzeit. Wer eine Immobilie mit bestehendem Erbbauvertrag kauft, übernimmt die Restlaufzeit des Vorbesitzers. Es ist davon abzuraten, Erbbaurechtsimmobilien mit einer Restlaufzeit von unter 40 Jahren zu erwerben. Bei so kurzen Laufzeiten lassen sich Banken kaum mehr auf Darlehen ein, für den Eigentümer wird der Weiterverkauf dann schwierig.
Kaufinteressenten sollten auch nachlesen, was danach mit dem Grundstück passiert. In der Regel erlischt das Erbbaurecht, und das Grundstück fällt gemeinsam mit der Immobilie an den Erbbaugeber zurück. Der Hauseigentümer hat im Gegenzug bloß Anspruch auf eine Entschädigung für das Haus. Diese sollte mindestens bei zwei Dritteln des Marktwerts liegen. Sie ist im Vertrag festgelegt.
Oft lassen sich Kirchen und Kommunen darauf ein, Erbbauverträge zu verlängern. Das sollten Eigentümer unbedingt rechtzeitig klären. Auch auf Vorkaufsrechte sollten Eigentümer achten und sie am besten in den Vertrag hineinverhandeln. Sollte der Erbbaugeber das Grundstück nämlich einmal verkaufen wollen, hätten sie als Immobilieneigentümer dann die Chance darauf.
Mit dem Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück gehen auch Pflichten einher. Deswegen sollte man die Vertragsbedingungen genau lesen - nicht selten haben Erbbaugeber nämlich mehr Mitspracherecht als gedacht.
